Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel avec amortissement
En location meublée classique, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % ; le réel déduit charges, intérêts et amortissements, souvent jusqu’à annuler l’impôt. L’amortissement ne peut pas créer de déficit.
Comment fonctionne ce simulateur ?
Les règles appliquées, dans l’ordre, puis les textes de référence.
- Micro-BIC (location meublée longue durée) : abattement de 50 % (minimum 305 €, sans dépasser les recettes), accessible jusqu’à 83 600 € en 2026 ; les meublés de tourisme non classés relèvent de 30 % jusqu’à 15 000 € et ne sont pas traités ici.
- Réel : bénéfice = recettes − charges − amortissements ; l’amortissement déductible est limité au bénéfice avant amortissement, l’excédent est reporté sans limite (article 39 C du CGI). Un déficit issu des charges se reporte 10 ans sur les BIC non professionnels.
- Impôt = base × tranche marginale + prélèvements sociaux de 18,6 %.
Règles et sources contrôlées le 27 octobre 2026. L’année du barème utilisé est précisée dans la méthode.
Sources de référence
Les règles dépendent de votre situation et peuvent évoluer. Ces pages de référence font foi.
- Service-Public — location meublée : régimes micro-BIC et réel (15 avril 2026) (nouvel onglet)service-public.gouv.fr
- Légifrance — article 39 C du CGI (amortissement des biens loués) (nouvel onglet)legifrance.gouv.fr
- Service-Public — prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (nouvel onglet)service-public.gouv.fr
Questions fréquentes
Le réel est-il toujours plus avantageux ?
Souvent pour un bien acheté récemment, car l’amortissement couvre une large part des loyers. Il implique une déclaration professionnelle, un comptable le plus souvent, et une option annuelle reconduite tacitement.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. La part d’amortissement qui dépasse le bénéfice est mise en réserve et déduite plus tard, sans limite de durée. Seules les autres charges peuvent créer un déficit, reportable dix ans sur les mêmes revenus.
Dois-je laisser mes coordonnées pour faire le calcul ?
Non, l’estimation est accessible gratuitement et calculée dans votre navigateur. Vous pouvez ensuite demander le rapport détaillé par e-mail ou un échange avec un conseiller : vos coordonnées, vos hypothèses et votre résultat ne sont transmis à Notre Retraite qu’à ce moment, avec votre accord.
Simulation réalisée à partir des informations que vous avez renseignées et d'hypothèses de calcul standard (rendements, fiscalité, stabilité législative). Les résultats sont fournis à titre purement indicatif, reposent sur des projections susceptibles d'évoluer et ne constituent ni un engagement contractuel, ni un conseil en investissement personnalisé.